Il faut épargner en prévision de l'immobilier
Le Plan d'Épargne Logement est le placement le plus connu lorsqu'il s'agit d'épargne immobilière.
En théorie, c'est un placement intéressant puisqu'il combine une rémunération attractive supérieure au livret A, tout en donnant des droits à prêt à un taux intéressant. En pratique, c'est plus compliqué puisque les taux actuels sont très bas (2014), et que donc les droits à prêts ne sont plus intéressants. Il reste donc la rémunération supérieure à celle du livret A, mais il faut prendre en compte que le capital placé est bloqué.
- Taux en 2014 : 2,50% brut (2,11% net), désigné comme [taux du PEL]
- Prime d'état de 1%, limitée à 1525€, égal à [droits à prêt]/[taux du PEL]
- Versement obligatoire annuel de 540€ (soit 45€ par mois)
- Versement exceptionnel possible jusqu'au 10e anniversaire
- Capital bloqué, limité à 61 200€
- Donne droit à prêts au taux de 4,25%, dans la limite de 92000€ d'emprunt
Comme [droits à prêt] = [épargne]x[taux du PEL]/100, la prime de l'état est de [épargne]/100, soit un taux de 1%. Pour atteindre le plafond, il faut donc générer [limite]x(100/[taux prime])x[taux du PEL]/100, ce qui se simplifie en [limite]/[taux prime]x[taux du PEL]. Ce qui donne 1525/1x2.5 = 1525x2.5 = 3812. Il faut donc avoir généré 3812€ d'intérêt au moment de la fin de la phase d'épargne pour arriver au plafond de la prime d'État.
Le Compte Epargne Logement est un très bon livret pour de l'épargne logement.
Il donne droit à des prêts à taux très intéressant même lorsque les taux sont très bas. Par contre, le taux de rémunération est en-dessous de celui du livret A.
La quantité des droits à prêts est proportionnel aux intérêts acquis, il est donc important de remplir très vite ce livret pour pouvoir emprunter au maximum avec ce taux très favorable.
- Taux en 2014 : 0,75% brut (2/3 du livret A, arrondit au 0,25 le plus proche)
- Capital disponible
- Donne des droits à prêts au taux de 2,25% (= taux + 1,5%) dans la limite de 23 000€, à partir de 18 mois
- Prime d'État : 50% des intérêts générés
- Plafond : 15300€
Pas vraiment un produit d'épargne pour l'immobilier, mais c'est le minimum à faire pour quelqu'un voulant une gestion simple de son épargne.
??? Différences LEP, Livret Bleu
- Taux en 2014 : 1,25% net d'impôts (1% au 1er aout 2014)
- Capital disponible
- ??? plafond
Pas de découvert, fin des différents crédits
Pour réussir un investissement immobilier, il est capital de définir précisément son objectif. Il faut que l'objectif soit orienté sur l'utilisation du bien, précis et réaliste.
Il faut définir l'objectif avec l'utilisation qui va en être faite.
MAUVAIS : "un appartement ancien au 1er étage dans le centre-ville pas trop cher"
BON: "un appartement T3 pour couple + 1 enfant, proche d'une école pour moins de 200 000€"
La différence, c'est que le 2ème cas ne vous restreint pas. Si un type de logement auquel vous n'aviez pas pensé rentre dans vos critères, ça peut être une occasion.
Il est facile de trouver "un T3", mais beaucoup moins de trouver "un T3 avec terrasse orientée sud proche d'un centre commercial". Pensez à vos contraintes : trajet pour aller au travail, commerces, services, utilisation en semaine, et lors des weekends.
Avoir un projet précis permet de ne pas perdre son temps avec des visites qui n'aboutiront pas.
C'est le pendant du point précédent. Il y a des points qui sont non-négociables, mais il faut aussi savoir ce qu'on est prêt à lâcher.
C'est assez difficile de trouver "un T4 vue mer avec terrasse en centre ville", donc sachez à l'avance si vous voulez réellement une vue mer ou un centre ville....
On pense souvent à Internet pour trouver des biens, notamment les sites de petites annonces. Certains sont gratuits (ex: Le Bon Coin) et d'autres sont payants (ex: Particulier à Particulier).
On trouve souvent plus de biens sur un site gratuit, mais les vendeurs sont également moins pressés de vendre. En effet, lorsque l'annonce est gratuite, laisser traîner une annonce 3 mois ce n'est pas très grave. C'est pour cette raison qu'on trouvera également un bon nombre d'annonces surévaluées sur les sites gratuits.
De plus, les sites payants ont souvent des fonctionnalités intéressantes comme les alertes e-mail, ou la géolocalisation du bien sur une carte.
Pour un acheteur, la meilleure stratégie consiste à chercher sur plusieurs sites, en créant des alertes e-mail quand cela est possible, avec les critères de recherche.
Les agences ont un certain nombre de biens à la vente.
Quand un vendeur passe par un agent, cela signifie un certain nombre de choses :
- le vendeur accepte de payer pour vendre plus vite
- le prix est évalué par un professionnel (qui a intérêt à vendre vite)
- le vendeur ne veut pas s'embêter avec une vente immobilière
De la même manière que les sites d'annonces payants, il y a moins de biens dans les agences, mais on a l'avantage qu'ils sont pré-triés.
Attention ! Il faut comprendre qu'un agent travaille tout d'abord pour lui-même. Son objectif, c'est de vendre vite, avec un maximum de commission, dans cet ordre-là. Il va donc privilégier une vente rapide, plutôt qu'une vente plus longue qui rapporterait plus.
Les prix en agence sont présentés "Frais d'Agences Inclus" (FAI), c'est-à-dire que c'est le montant "net vendeur" + la commission de l'agent (environ 3 ou 4%). Le client de l'agent, c'est le vendeur, qui consent donc à perdre 3 ou 4% de la valeur de son bien pour le vendre.
En tant qu'acheteur, il faut donc veiller à ce que le vendeur et l'agent ne survendent par le bien pour qu'une partie de la commission de l'agent soit payé par l'acheteur.
D'autre part, si vous arrivez à "passer en direct", c'est-à-dire à contacter directement le vendeur, il est possible que celui-ci vous renvoit vers l'agence s'il ne veut pas s'embêter. Lors d'un contact direct, il est donc important de signaler que vous simplifierez au maximum la vie de l'acheteur, tout en récupérant une partie de la commission (si vous récupérez tout, il n'a aucun intérêt à passer en direct).
Sachez que tout ne va pas être parfait. Il est très rare de tomber sur un bien parfait à tarif raisonnable. Donc gardez à l'esprit qu'il est possible de faire des travaux, et que la déco pourra être refaite à votre goût.
Le plus important est la situation du bien. Est-il proche de votre travail ? Des services que vous utilisez régulièrement ? Est-il éloigné des sources de nuisances visuelles, sonores, olfactives ? Est-ce qu'une future construction peut vous boucher la vue ?
Les façades sont à refaire environ tous les 10 ans (??? TODO pierre)
Les signes d'une charpente bien entretenue sont TODO. Cela est surtout visible à l'endroit TODO.
Le chauffage (et/ou la climatisation) sont des coûts cachés de l'utilisation d'un bien immobilier. C'est pour cela qu'il est important de bien vérifier que le bien est correctement isolé.
Cela est plus facile à voir sur un bien qui n'est pas occupé, en le visitant à la fois en pleine journée et en soirée, pour voir si la température reste stable ou suit celle de l'air ambient.
Pour la ventilation, regardez les joints/plafonds dans les salles d'eau, c'est souvent très évocateur.
Murs, double-vitrage, plafonds
Pour chacun des réseaux (eau, gaz, électricité), il est plus simple d'avoir un compteur individuel, mais ce n'est pas toujours le cas. Veillez à savoir comment sont réparties les dépenses en cas de mutualisation d'une chaudière par exemple.
Le tableau électrique doit être au norme. Suivant votre consommation et installation actuelle, faites attention à ce que l'ampérage (TODO ???) corresponde, pour éviter d'avoir des coupures à répétition, par exemple lorsque vous cuisinez, lancez la machine à laver et utilisez un sèche-cheveu.
- Quelle est la taxe foncière ?
- Quelles sont les charges de copropriété ?
Tout dépends de votre objectif.
Si vous achetez la maison de vos rêves pour y vivre la vie que vous rêvez, une bonne affaire sera "simplement" de l'acquérir, et d'arriver à rembourser les éventuels crédits dont vous avez eu besoin. Cela induit que "acheter à n'importe quel prix" n'est pas une option : si vous êtes trop endetté, vous allez être obligé d'hypothéquer votre bien, ou alors de réduire votre train de vie.
Si vous achetez un bien pour le louer et/ou réduire vos impôts, votre objectif sera un rendement à l'année, ou un dégrèvement d'impôt. Dans ce cas également, il faut étudier correctement la rentabilité de votre montage et prévoir les évolutions législatives possibles.
Dans tous les cas, il vous faut évaluer combien de temps vous souhaitez garder le bien, les perspectives de revente, de location, la tendance de l'emplacement et bien évidemment, le prix proposé. Gardez à l'esprit qu'en ne faisant rien, votre argent est à la fois rongé par l'inflation, mais peut être rentabilisé sur un livret A, ou sur un compte bloqué.
Constiture son apport : capital, aides, déblocage de fonds, etc.
Sources de financement:
- apport
- crédit banque
- entreprise
- aides de l'État
Faire un calcul correct:
- prise en compte des frais de notaires
- impôts supplémentaires pour les propriétaires
- déduction des impôts des intérêts d'emprunt
- prise en compte des impôts sur les loyers
On pense souvent à ce qui est sur son compte courant, mais il faut voir aussi qu'un certain nombre de placements ont une clause de déblocage anticipé lors de l'achat d'une résidence principale. TODO: lesquels ???
Lorsqu'on fait un emprunt immobilier, l'objectif premier est de minimiser les frais liés à l'emprunt (coût total). Cela inclut les intérêts, mais également l'assurance emprunteur, et les frais de gestion de compte si on doit déménager son compte bancaire principal dans une nouvelle banque.
Comme base, il faut calculer le coût total de ce qu'on doit emprunter en utilisant tout son apport et en remboursement au maximum de ses capacités.
Ensuite, on peut faire varier plusieurs paramètres :
- on négocie un meilleur taux (concurrence entre les banques)
- on négocie les frais annexes (assurance externe, etc.)
- on étale le remboursement sur plus longtemps, ce qui fait baisser la mensualité et augmente le taux d'emprunt
- on utilise pas tout son apport, ce qui augmente le coût global, mais permet de garder de la disponibilité en cas de coup dur ou de placement plus avantageux (surtout quand les taux sont bas)
Le prêt à taux zero est un financement octroyé par l'Etat pour aider les ménages à devenir propriétaire. Les conditions évoluent régulièrement, mais le principe reste le même.
Actuellement (nov 2014), sauf exceptions, le prêt à taux zero n'est disponible que pour les logements neufs, pour les personnes qui achètent pour la première fois.
Les communes sont regroupées en zone (A bis/A/B/C) pour adapter les plafonds en fonction de la difficulté d'acheter.
Pour accéder au prêt à taux zero, il y a des plafonds qui dépendent :
- de la zone de la commune
- des revenus des occupants
- du nombre de personnes dans le logement
Au niveau du montant, il y a également un plafond sur lequel le prêt à taux zero s'applique. Le prêt n'est pas possible pour un bien dépassant 10 fois le plafond. Ensuite, le prêt est accordé sur un pourcentage de ce plafond.
Le déroulement d'un achat : visite, proposition, compromis, recherche de prêt, signature notaire
Pour faire une bonne affaire, il faut négocier. Ne soyez pas timide et n'hésitez pas à faire une proposition 10% en dessous du prix demandé. Beaucoup d'agents gonflent le prix d'un bien pour faire payer la commission à l'acheteur. Ne cédez pas au bluff du vendeur ou de son agent selon lequel il y aurait une autre proposition.
Il est préférable de manquer une bonne vente que de s'engager une mauvaise vente.
C'est le document que l'acheteur transmet au vendeur dans lequel il propose un prix pour le bien.
C'est le document qui atteste que l'acheteur cherche à acheter le bien. Une fois signé, le vendeur réserve l'exclusivité du bien à l'acheteur. L'acheteur s'engage à trouver un financement pour ce bien. Les conditions de financement sont précisées dans le compromis. En cas d'échec à trouver un financement, la preuve d'une recherche suffisante doit être apportée par l'acheteur, sous la forme de refus de prêt.
En 2014, il n'existe plus de crédit d'impôts sur les intérêts d'emprunt, comme ce fut le cas entre 2007 et 2010. Les seuls crédit d'impôts restants sont ceux pour la rénovation énergétique, dans le cadre du développement durable.
La loi Duflot permet de déduire 18% d'un bien neuf mis en location, étalé sur 9 ans et dans la limite de 9000€.
Les loyers sont un revenu supplémentaire à déclarer aux impôts. Un abattement forfaitaire est possible sous conditions, mais vous pouvez également déclarer avec le régime réel pour déduire de gros travaux. Dans le cas de dépenses supérieures aux loyers (travaux importants), vous créez un déficit foncier qui permet de réduire votre revenu imposable (et donc vos impôts).
Impôts:
- droits de mutation
- impôts foncier
- revenu fonciers dans le cas de la location
- imposition des plus-values
Mettre ici les informations et analyse pertinentes en 2014.
- Le marché immobilier est baissier, moins de ventes sont faites, mais pour des logements de meilleures qualité
- Les taux sont bas, c'est un bon moment pour renégocier un ancien taux
- Les prix baissent, les loyer également, ce n'est pas le bon moment pour de l'investissement locatif, sauf réelle bonne affaire, ou défiscalisation Duflot
- Les taux étant bas, les droits à prêts du PEL sont inutiles